Comment vendre un bien saisi sans enchère.

publié le 16 décembre 2019 Mirko Frigerio, l'expert des enchères immobilières, prend la parole. Bienvenue sur notre blog. Après un certain temps, nous revenons aujourd'hui à parler des enchères immobilières. Et encore une fois, nous le faisons avec Mirko Frigerio, vice-président d'Astasy, qui analyse cette fois les scénarios futurs probables découlant d'une récente note de l'UE : cette dernière exprime son intention de permettre aux débiteurs non performants de vendre leurs propriétés également sans passer par la procédure d'exécution devant les tribunaux. Le ministre finlandais des Finances, Mika Lintilä, a notamment déclaré vouloir "donner aux banques les outils juridiques pour récupérer rapidement la valeur des prêts en cours sans avoir à saisir les tribunaux, tout en assurant un haut niveau de protection des débiteurs". Comment Mirko Frigerio interprète-t-il cette position européenne ? L'expert des enchères immobilières estime que cette déclaration est due à une intolérance envers le système actuel de recouvrement de crédit, qui devient de plus en plus impopulaire après l'excès de cas qui a éclaté après la crise de 2008. C'est un système qui ne plaît ni aux propriétaires ni aux créanciers, qui perdent du temps, de l'argent et de la dignité. Mais pourquoi? Frigerio l'explique simplement : l'année dernière seulement, 245 100 unités immobilières sont passées par une vente aux enchères judiciaire. Et le dispositif de récupération actuel ne s'avère pas efficace, puisque seuls 29% de ces biens ont réussi à trouver preneur. De plus, ces derniers ont remporté en moyenne le bien à 44% de sa valeur réelle. Les 71% restants d'enchères infructueuses ont été reportées à l'année prochaine, avec pour conséquence que les propriétaires et les créanciers se sont retrouvés avec un delta de 56% en moins. Avec un exemple, si un propriétaire a une dette de 100 000 euros et que sa maison vaut la même chose, avec le système d'enchères actuel, sa propriété sera vendue, après environ quatre ans à compter de la saisie, pour 44 000 euros : par conséquent, le propriétaire restera avec une dette représentée par la différence, égale à 56 000 euros, envers le créancier, qui dans les exécutions italiennes dans 95% des cas est la banque qui a accordé le prêt. Mais revenons à l'éventuelle nouvelle norme européenne. La note semble faire référence aux UTP (Unlikely to Pay), c'est-à-dire à l'improbabilité de payer : ce sont des positions de crédit dont les établissements bancaires considèrent le recouvrement comme improbable sans respecter l'exécution des garanties. Mais la note précise que ces nouveaux mécanismes, encore à l'étude, ne sont pas pour tout le monde : les nouveaux accords contractuels en phase de décaissement des prêts ne seraient disponibles que pour les prêts aux entreprises. Les prêts au logement resteraient donc actuellement exclus. Il n'en demeure pas moins qu'il ne s'agit que d'une note, il faut donc attendre l'élaboration du plan jurisprudentiel dans son intégralité, qui impliquera tous les acteurs impliqués. L'espoir est qu'une nouvelle législation européenne sera établie qui, appliquée aux différents États, fera appel à toutes les réalités, en particulier aux professionnels, qui pourront créer un panel critique sur le système de récupération actuel et esquisser une meilleure solution. Sur le front italien, la situation pour le moment est loin d'être rose : il reste encore de nombreuses enchères qui traînent en justice, c'est-à-dire celles des années de crise qui n'ont pas encore été attribuées ou clôturées. Et absorber le nombre actuel de lots mis aux enchères prendra encore du temps. Sans compter la présence de toutes les UTP décrites ci-dessus, qui n'ont toujours pas de forme juridique enchaînée dans une faillite ou une saisie immobilière et qui représentent un très grand nombre à gérer. Cependant, il y a une note positive concernant notre pays. Selon les dernières données, en effet, les saisies et les faillites d'entreprises sont réduites. Toujours en Italie, se diffuse actuellement un système de gestion amiable des ventes des biens des débiteurs en défaut. Comme, comment? Par l'activité du bilan et de l'extrait, c'est-à-dire un accord entre le créancier et le débiteur qui sont suivis par des experts qui, dans un délai très court et suivant des mécanismes de contrôle prévoyant une préparation immobilière et juridique spécifique, travaillent côte à côte propriétaires qui n'ont pas l'intention de vendre leur propriété aux enchères. Ces derniers, volontairement et suite à une analyse effective sur la faisabilité de vendre le bien saisi, à travers l'accord grave avec tous leurs créanciers, préfèrent choisir la voie de la vente volontaire plutôt que de subir une vente aux enchères qui, comme nous l'avons vu, conduirait le vente de propriétés à des prix bien inférieurs à la valeur réelle des actifs, les laissant ainsi avec des dettes pour la différence. Bref, tant qu'il est bien géré, le solde et l'abandon, contrairement à la vente aux enchères, parviennent à annuler la dette. Par ailleurs, la procédure peut également être clôturée par la recherche d'un accord entre créancier et débiteur lorsque l'enchère a déjà commencé ou lorsqu'elle a déjà eu lieu : ce n'est pas simple, mais cela peut se faire en confiant la vente du bien à un mandataire valable professionnel, avec pour clause la résiliation de la procédure et l'annulation de la dette. Selon Frigerio, dans le monde des exécutions immobilières depuis dix-sept ans, le scénario des ventes immobilières aux enchères a considérablement changé au fil du temps. Grâce à la diffusion d'informations de plus en plus sérieuses, en effet, la possibilité s'est accrue d'aider les familles à récupérer davantage de la vente volontaire de la propriété, en remboursant leurs dettes. Mais le vice-président d'Astasy n'est pas entièrement satisfait, étant donné que l'activité extrajudiciaire n'est pas encore correctement réglementée. La conséquence est que les propriétaires font souvent appel à des professionnels improvisés. Le propriétaire d'une maison aux enchères paie le prix de la honte en se tournant vers ceux qui peuvent vraiment résoudre le problème : puisque personne au départ ne veut renoncer au fait que le moment est venu de vendre, il lui arrive de se fier à qui conduit à faire le pire choix, avec pour conséquence un défaut définitif. Nous concluons l'article de notre blog en nous adressant aux professionnels de l'immobilier, qui peuvent garantir une meilleure gestion de la vente des biens saisis en s'interfaçant mieux avec les institutions. Un autre défi est d'informer davantage les propriétaires, dans le but de comprendre leurs besoins et de les aider. Des outils d'analyse complexes, l'intelligence artificielle et le Big Data sur les propriétés d'enchères sont également nécessaires, qui peuvent identifier si la propriété saisie peut être gérée avec la procédure de solde et d'annulation, donnant également le taux de réussite de l'opération grâce à des algorithmes de calcul qui vous permettent d'analyser plusieurs centaines de cas en peu de temps. Ce n'est qu'ainsi qu'il est possible de trouver la bonne solution pour clôturer l'enchère en faveur des deux parties.

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Bastien Blanqué

J’écris des articles qui tournent autour des astuces beauté, des tendances vestimentaires, du relooking express. Je m’inspire des personnalités issues des 6 continents et non celles qui sont affichées presque partout sur les médias. Pour moi, il est important de pouvoir communiquer une toute autre forme de style et de sortir de la mode ordinaire ou de masse. Je privilégie notamment l’adoption d’un style propre à chacun mais avec une touche de fantaisie et d’harmonie dans l’ensemble du look. C’est pourquoi, vous pourrez découvrir mes idées « outfit du jour » pour celles qui souhaitent s’inspirer.

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